Problemas em condomínios 5ª edição
Marca: Editora Mundo Jurídico
Edição: 5ª
Autor: Daphnis Citti de Lauro
Acabamento: Brochura
ISBN: 978-65-5574-015-8
Ano de Publicação: 2023
Formato: 14x21
Páginas: 300
Sinopse
Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil. É preciso uma boa dose de tolerância entre os moradores. O síndico, por sua vez, representante legal do condomínio, precisa usar o bom senso, aplicar multas em determinados casos ou até mesmo propor ações judiciais, quando as tentativas de acordo ou a fase de diálogo tiver sido encerrada, criando assim algumas inimizades.
Em matéria de condomínio, nunca é possível afirmar que já se viu tudo. Sempre surge algo novo, jamais visto e impensável. O condomínio é fonte inesgotável para a psicologia (como ciência que estuda o comportamento e os processos mentais das pessoas), e também para a sociologia (que estuda o comportamento humano em função do seu meio social, na tentativa de compreendê-lo).
É um exercício de paciência, de compreensão e de interação entre os moradores.
No espaço condominial residem pessoas de diferentes origens, extratos sociais e educação, a maior parte delas sem nada em comum, numa convivência forçada.
Daí a razão dos inúmeros conflitos e desentendimentos.
O condomínio é regido pelo Código Civil, Lei nº 10.406 de 10.01.2002, artigos 1.331 a 1.358, com as alterações da Lei nº 10.931 de 03.08.2004, sob o título “Do Condomínio Edilício”. Essa é a norma geral.
A norma interna de cada condomínio é a Convenção Condominial, que trata de tópicos como assembleia geral, corpo diretivo, forma de contribuição etc. E abaixo da convenção, o regimento interno, também denominado regulamento interno, disciplinador de problemas de menor importância, corriqueiros, como horário de mudanças, regras de uso da piscina, vagas de garagem, animais etc.
Quanto aos problemas existentes nos condomínios, não é possível afirmar qual o maior. Depende de cada um individualmente. No que a inadimplência é alta, ela pode significar o maior problema. No condomínio em que não há inadimplência, o maior problema poderá ser com relação a vagas de garagem ou ao barulho e assim por diante.
Por essa razão os tópicos aqui relacionados não estão ordenados pela sua importância, mas sim aleatoriamente, à disposição para consulta.
Sumário
DOUTRINA
Capítulo 1 - Assembleias gerais
Assembleias: sugestões para abreviar sua duração
Classificação: ordinária, extraordinária e virtual
Ordinárias
Extraordinárias
Ago ou age?
Assembleias virtuais
Convocação pelo síndico
Convocação por 1/4 dos condôminos
Durante a assembleia: a escolha do presidente - secretário - procurações - votação
A escolha do presidente
Secretário
Procurações
Votação
Tipos de quórum
Condômino inadimplente
Condômino inadimplente com mais de uma unidade
Condômino inadimplente e a exigência de quórum qualificado
Voto de inquilino
Depois da assembleia: redação da ata - distribuição - anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
Redação da ata
Anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
Capítulo 2 - Inadimplência
Divulgação dos inadimplentes
Síndico inadimplente
Cobrança das taxas condominiais em atraso
Protesto de taxas condominiais
Incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de taxas condominiais
Cobrança judicial
Prazo de prescrição (dez ou cinco anos?)
Petição inicial
Execução contra vários réus - desistência de alguns deles
Acordos
Necessidade de varas especializadas
Arrematação de unidade hipotecada
Cancelamento da hipoteca
Falência de condômino
O arrematante e a taxa condominial
Arrematante do imóvel responde por despesas condominiais vencidas
Capítulo 3 - Vagas de garagem
Uso inadequado das vagas
Locação e venda de vagas de garagem em condomínios
Sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem
Responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem
Capítulo 4 - Animais
Direitos e obrigações dos proprietários de animais em condomínios
Capítulo 5 - Exclusão de condômino e condômino antissocial
Capítulo 6 - Multas
Multa ao ocupante do condomínio e ao proprietário
Capítulo 7 - Infiltrações
Dano moral
Capítulo 8 - Barulho
Capítulo 9 - República de estudantes
Capítulo 10 - Cigarro
Lei antifumo e os condomínios
Capítulo 11 - Responsabilidade civil do condomínio
Acidentes nas áreas comuns
Piscinas
Elevadores
Rampas e escadas
Capítulo 12 - Danos ou furtos
Empresas de segurança
Objetos jogados por condôminos
Capítulo 13 - Responsabilidade pela rede de gás
Capítulo 14 - Direito de propriedade nos condomínios
Capítulo 15 - Janelas
Capítulo 16 - Troca de coluna é despesa extraordinária
Capítulo 17 - Reformas
Reformas em apartamentos e a Norma 16.280/2014 da abnt
Capítulo 18 - Alteração da fachada
Noções fundamentais
Fachada
Proibição de alterar a fachada
Quórum
Quando a alteração de fachada não exige unanimidade
Solidez e segurança dos prédios
Argumentos mais usados para justificar as alterações
Casos mais frequentes
Reforma em lojas
Insulfilm
Ar condicionado
Porta da unidade
Cortinas
Envidraçamento de varandas
Grades em janelas
Visualização
Paredes dos terraços
Instalação de antena no topo do edifício
Obra em unidade de cobertura
Construção sobre laje do prédio
Jardim de unidade privativa
Construção de churrasqueira no terraço
Substituição de gradis e portões do prédio
Unificação de sala ou quarto com o terraço
Alteração do hall dos elevadores
Capítulo 19 - Conselheiro que extrapola de suas atribuições
Capítulo 20 - Pagar condomínio, somente após o recebimento das chaves
Capítulo 21 - Ilegalidade da proibição de uso de vagas por não condômino
Capítulo 22 - Penhora de bens do condomínio
Capítulo 23 - É possível associação de condomínios
Capítulo 24 - A nova lei trabalhista e os condomínios
Férias
Rescisão do contrato de trabalho
Jornada
Terceirização
Dano processual
Capítulo 25 - Locação por curta temporada através de aplicativos
Capítulo 26 - A lei geral de proteção de dados nos condomínios (13.709/2018)
Capítulo 27 - Convenção condominial: ato jurídico perfeito
Capítulo 28 - Exigência do condomínio manter a administradora indicada pela incorporadora
Modelos
MODELO 1 - Convocação da assembleia geral
MODELO 2 - Ata de assembleia geral
MODELO 3 - Lista de presença
MODELO 4 - Procuração para representar o condômino em assembleia
MODELO 5 - Carta de cobrança da administradora do condominio ao condômino inadimplente
MODELO 6 - Carta de cobrança da advocacia ao condômino inadimplente
MODELO 7 - Petição inicial de execução de taxas condominiais
MODELO 8 - Petição de acordo judicial
MODELO 9 - Instrumento particular de confissão de dívida
Legislação
Código Civil
Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012. Alienação e locação de vagas nos condomínios
Lei nº 13.160 de 21 de julho de 2008. Dispõe sobre os protestos de taxas condominiais
Lei nº 13.541, de 7 de maio de 2009. Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco
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