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Manual prático das ações imobiliárias 2ª edição

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Manual prático das ações imobiliárias

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A realização deste trabalho tem por finalidade enfocar a matéria do direito real imobiliário no campo jurídico e suas negociações, infelizmente de escassa divulgação no campo doutrinário e prático.


A realização deste trabalho tem por finalidade enfocar a matéria do direito real imobiliário no campo jurídico e suas negociações, infelizmente de escassa divulgação no campo doutrinário e prático.

Entendemos ser a matéria de grande utilidade, pois, as ações no campo do direito real e as negociações imobiliárias são as mais vastas no direito civil, envolvendo vultosas quantias, e tem a presente obra o propósito da praticidade para os operadores do direito, especialmente advogados, estudantes, administradores, corretores de imóveis e cartorários.

Visa, especialmente, as negociações imobiliárias na justiça. Visa, ainda, a negociação imobiliária na prática, bem como, confecção de escrituras e contratos e outras peças de grande valia.

O Novo Código Civil trouxe diversas inovações na área contratual, incorporando a Cláusula “Rebus sic stantibus” – teoria da imprevisão - em oposição à cláusula “pacta sunt servanda” cláusula esta tradicionalmente aceita pelo nosso direito, que estabelecia que uma vez firmado o contrato as partes deveriam obedecer cegamente o acordo. O Novo Código Civil pela teoria da imprevisão fez previsão da revisão do contrato por onerosidade excessiva.

Assim, procuramos dar embate ao presente trabalho, com interpretação objetiva e de fácil entendimento pelo Novo Código Civil, nas matérias do direito real e imobiliário, apresentando na parte prática vários tipos de ações.

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SUMÁRIO





PARTE 1
DOUTRINA

CAPÍTULO I
DOUTRINA

NEGÓCIOS

Conceito
Negócio jurídico
Declaração da vontade
Ordem publica
Bons costumes
Autonomia privada

ATO JURÍDICO

Conceito
Validade do ato jurídico
Capacidade civil
Espécies de capacidade
Ato nulo
Classificação dos atos jurídicos

REQUISITOS DO ATO JURÍDICO
NULIDADE

Conceito
Ato inexistente
Eficácia do ato jurídico
Negócio jurídico válido
Negócio jurídico “intui tu personae”
Negócio jurídico entre ausente
Negócio jurídico (contrato) em favor de terceiro

FATO JURÍDICO

Conceito
Fatos consumados


CAPÍTULO II
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Noções Gerais
Alienação
Formas de negociações
Venda de bens imóveis “ad corpus” e “ad mensuram”

DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

DA EVICÇÃO

TROCA OU PERMUTA (Escambo ou Barganha)

Troca entre ascendentes e descendentes
Despesas da troca


CAPÍTULO III
DOMÍNIO E POSSE

Conceito de domínio
Classificação do domínio
Conceito de posse
Possuidor
Posse civil
Posse jurídica ou de direito
Posse justa
Posse injusta
Posse mansa
Posse melhor
Posse contínua
Posse de boa fé
Posse de má-fé
Posse violenta
Posse equívoca
Posse “pro emptore”
Posse “pro indiviso”
Composse
Posse de fato
Domínio e posse


CAPÍTULO IV
BENS IMÓVEIS

Conceito de bens imóveis
Distinção entre bens móveis e imóveis
Imóveis por acessão
Imóveis por acessão intelectual
Imóveis por destinação legal
Imóveis inalienáveis
Imóveis desapropriados, com a cláusula de inalienabilidade


CAPÍTULO V
DOS DIREITOS REAIS

Conceito de direito real
Direitos reais sobre coisas alheias
Quem pode constituir ônus real
Indivisibilidade do direito real de garantia
Direito pessoal

DIREITO REAL DE GARANTIA

I - PROPRIEDADE

Conceito de propriedade
Cláusula pétrea, “duro como pedra”
Patrimônio
Patrimônio particular
Patrimônio público
Propriedade plena
Propriedade nua
Propriedade limitada
Propriedade alodial
Propriedade imperfeita
Propriedade perfeita
Aquisição da propriedade
Elementos essenciais à aquisição da propriedade imóvel
Pela usucapião
Espécies de usucapião
Usucapião extraordinária
Usucapião “pro labore”
Usucapião urbano
Requisitos essenciais
Usucapião ordinário
A propriedade pública
Aquisição da propriedade pelo registro do título translativo
Aquisição da propriedade pela acessão
Perda da propriedade
I - por alienação
II - pela renúncia
III - por abandono
IV - por perecimento da coisa
V - por desapropriação
Defesa da propriedade
Interditos
Interdito proibitório
Turbação da posse
Esbulho
Requisitos ao interdito
Direito à indenização
Processamento do interdito proibitório
Ação de Manutenção de posse
Ação de reintegração de posse ou na posse
Das provas pertinentes
Ação de reivindicação
Defesa do réu
Da impossibilidade de reivindicação

II - A SUPERFICIE

Conceito de superfície
Direito de superfície
Não confundir concessão com direitos obrigacionais
Elemento essencial de validade do contrato de concessão
Dos encargos e tributos
Da transferência da concessão a terceiros
Em caso de alienação do imóvel
Extinção do contrato, por destinação diversa
Extinta a concessão
Em caso de desapropriação
Direito de superfície por pessoa jurídica de direito público interno

III - AS SERVIDÕES

Conceito de servidão
Constituição das servidões
Do exercício das servidões
Servidão de trânsito
A servidão é indivisível
Natureza da servidão
Servidão em favor de mais prédios
Inalienabilidade da servidão
Constituição das servidões
Servidão constituída por contrato
Servidão constituída por testamento
Servidão constituída por adjudicação no juízo divisório
Servidão constituída por usucapião
Espécies de servidões
Da extinção das servidões

IV - O USUFRUTO

Conceito de usufruto
Objeto do usufruto
Exercício do usufruto
Registro do usufruto
Extensão do usufruto
Usufruto de coisas consumíveis
Usufruto é inalienável
Direitos do usufrutuário
Deveres ou obrigações do usufrutuário
Exercício do usufruto
Extinção do usufruto
Tutelas pelas extinções
V - O USO

Conceito de uso
Objeto do uso

VI - A HABITAÇÃO

Conceito de habitação

VII - O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL

Conceito de promitente comprador
Promessa de venda

VIII - O PENHOR

Conceito de penhor
Registro do penhor
Direitos do credor pignoratício
Espécies de penhor
Objeto do penhor agrícola
Penhor pecuário

IX - A HIPOTECA

Conceito
Princípios que regem a hipoteca
Pluralidade da hipoteca
Excussão
Objeto da hipoteca
Lei que regula a hipoteca
Espécies de hipoteca
Validade da hipoteca
Direitos preferenciais
Direito de remição
Remição
Remissão
Extinção da hipoteca

X - A ANTICRESE

Conceito de anticrese

AÇÕES ORIUNDAS DESSES DIREITOS

Direito real
As ações que tutelam os direitos reais
Ações mistas
Ação real no Código de Processo Civil
Recusa de consentimento
Do ato praticado sem o consentimento
Tutela do terceiro prejudicado
Legitimidade para propositura da ação anulatória
Direito real de garantia
Direitos reais sobre coisas alheias
Natureza jurídica
Capacidade para constituir ônus real
Os incapazes podem oferecer bens em garantia?
O direito de garantia é indivisível
Prescrição das ações reais


CAPÍTULO VI
GARANTIAS CAMBIAIS DE TRANSFERÊNCIAS

AVAL

Conceito
Modalidades do aval
Simultâneo ou cumulativo
Aval por procuração
Capacidade do avalista
Aval de aval

DO ENDOSSO

Conceito
Endossador ou endossante
Endossatário
Proibição de novo endosso
Endosso de garantia
Endosso em branco
Endosso em preto
Endosso pignoratício
Endosso parcial
Endosso puro ou simples

PENHORA

Conceito de penhora
Espécies de penhora
Penhora de nomeação
Penhora de coerção
Penhora on-line
Penhora on-line de imóveis
Penhora de imóvel usucapiendo
Penhora em bens de meação
Defesa do cônjuge de sua meação


CAPÍTULO VII
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Conceito
Elementos do negócio ou transação
Forma legal
Efeitos do negócio ou transação
Efeitos na negociação ou transação judicial
Fato jurídico no negócio
Atos jurídicos no negócio
Classificação dos atos jurídicos


CAPITULO VIII
DIREITO IMOBILIÁRIO

Conceito de direito imobiliário
Direito real
Os direitos reais sobre imóveis
Da sucessão aberta
Da venda de um bem por herdeiro, antes da partilha
Cessão onerosa
Normas ou regras para a cessão da herança
Objeto da cessão
Tutela dos credores na venda ou cessão da herança
Condômino em coisa indivisível
Direito de preferência entre condôminos
Imóveis por destinação legal
Não perdem o caráter de imóveis


CAPÍTULO IX
DAS ALIENAÇÕES

Conceito de alienação
Alienação de quinhão
Quinhão
Momento da existência do quinhão
Efeito da partilha
Alienação do quinhão em coisa indivisível
Alienação fiduciária em garantia
Quem pode alienar em garantia
Execução do contrato
Da mora

DAS CESSÕES

Conceito de cessão
Eficácia
Cessão de contrato


CAPITULO X
TUTELA DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Defesas da propriedade imóvel
Interditos
Processamento do interdito proibitório
Conceito de interdito
Fundamentos dos interditos
Interdito proibitório
Interdito restitutório
Interdito exibitório
O direito canônico e as ações possessórias
Tutela possessória e sua origem
Fundamentos do direito à tutela da posse
Os interditos romanos e as ações possessórias no direito brasileiro


CAPÍTULO XI
DAS AÇÕES POSSESSÓRIAS, DESTINADAS À TUTELA

POSSE

Proprietário e possuidor
Natureza jurídica


CAPÍTULO XII
DA TUTELA PENAL

Leis esparsas
Contravenções relativas à economia popular
Adquirentes de imóveis em construção
Da fiscalização da obra
Da responsabilidade do oficial do registro de imóveis
Da dúvida
Do julgamento da dúvida

RESPONSABILIDADE PENAL

Da responsabilidade criminal por atos ilícitos
Direitos na Lei do Consumidor
Cláusulas abusivas
Pagamentos em prestações
Infrações penais
Das defesas em juízo


CAPÍTULO XIII
FRAUDE NAS ALIENAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Conceito de fraude
Fraude na alienação de coisa própria
Dos ônus sobre imóveis


CAPÍTULO XIV
DOS VÍCIOS NO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

Conceito de vício
Ato jurídico
Simulação absoluta
Simulação relativa


CAPÍTULO XV
DA MORA

Conceito de mora
Mora do devedor
Caso fortuito
Força maior


CAPÍTULO XVI
MULTAS

Conceito
Natureza jurídica
Classificação
Multa Civil
Forma de pagamento da multa
Multa compensatória
Multa fiscal
Multa moratória
Mora do devedor e mora do credor
Multa penitencial
Juros de mora ou juros moratórios
Da correção monetária
PARTE 2
DOS CONTRATOS EM GERAL NO NOVO CÓDIGO CIVIL

PRELIMINARES

Sugestão legislativa


CAPÍTULO I
NOÇÕES GERAIS DE CONTRATO

Conceito de contrato
Formas do contrato
Lei de ordem pública
Bons costumes
Da liberdade de contratar no Novo Código Civil
Elementos constitutivos dos contratos
Objeto lícito


CAPÍTULO II
DA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Da proposta do contrato
Proposta contratual
Contratos reais
Contratos solenes
Proposta não obrigacional
Da oferta ao publico


CAPÍTULO III
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Divisão ou classificação dos contratos
Contratos unilaterais e bilaterais
Contratos onerosos e gratuitos
Consensuais e reais
Solenes e não solenes
Contratos principais e acessórios
Contrato instantâneo e de duração
Contrato de execução imediata e de execução diferida
Contratos típicos e atípicos
Contratos pessoais (intuitu personae) e impessoais
Contratos civis e mercantis
Contratos individuais e coletivos
Contratos causais e abstratos
Contratos de adesão
Contrato agrário
Contrato aleatório
Contrato antenupcial
Contratos ilícitos
Contratos usurários
Contrato fraudulento


CAPÍTULO IV
VALIDADE DOS CONTRATOS

Requisitos
Agente capaz
Objeto lícito
Forma prescrita ou não defesa em lei


CAPÍTULO V
INVALIDADE E INEFICÁCIA DO CONTRATO

Invalidade e ineficácia do contrato
Nulidade do contrato
Anulabilidade do contrato


CAPÍTULO VI
INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

Conceito
Elaboração do contrato
Função do interprete
Tipos de interpretação dos contratos


CAPÍTULO VII
EFEITOS DOS CONTRATOS

Efeito principal do contrato


CAPÍTULO VIII
RESILIÇÃO E RESCISÃO DOS CONTRATOS

Conceito de resilição
Rescisão
Morte de uma das partes


CAPÍTULO IX
DO DISTRATO

Conceito de distrato
Efeitos do distrato


CAPÍTULO X
DAS ARRAS

Conceito de arras ou sinal
Natureza jurídica das arras
Função das arras
Perda das arras
Arras penitenciais


CAPÍTULO XI
CLÁUSULA PENAL

Conceito
Clausula penal compensatória
Cláusula penal no caso de mora


CAPÍTULO XII
CLÁUSULAS ABUSIVAS

Considerações gerais
Cláusulas abusivas


CAPÍTULO XIII
OUTRAS CLÁUSULAS

Cláusula de impenhorabilidade
Cláusula de inalienabilidade
Cláusula de incomunicabilidade
Cláusula “constituti” ou constitutiva (constituti possessório)
Cláusula de arrependimento
Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
Cláusula compromissória


CAPÍTULO XIV
ADITAMENTO OU ADITIVO

Conceito

PACTOS

Conceito de pactos
Pacto adjeto (ou pacto acessório)
Pacto antenupcial
Pacto “constituti”
Pacto de “non alienando”
Pacto de “non cedendo”
Pacto de “non praestanda evictione”
Pacto de reserva de domínio
Pacto promissório de venda


CAPÍTULO XV
DOS VÍCIOS NOS CONTRATOS

Conceito de vícios
Vícios redibitórios
Vícios nos contratos


CAPÍTULO XVI
DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO

Simulação
Devedor insolvente
Efeitos da nulidade negocial
Da anulabilidade


CAPÍTULO XVII
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO

Termo final do contrato
Do distrato
Resilição unilateral
Cláusula resolutiva
Da exceção do contrato não cumprido
Da resolução por onerosidade excessiva


CAPÍTULO XVIII
DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATOS

COMPRA E VENDA

Conceito
Elementos essenciais
Elementos constitutivos
Forma prescrita ou não defesa em lei
Contrato aleatório
Venda à vista de amostra
Fixação do preço no contrato
Despesas do contrato
Venda a crédito
Da entrega da coisa
Dos riscos
Insolvência do comprador
Venda de ascendente a descendente
Venda de imóvel que não corresponde a dimensão
Ônus da coisa vendida
Defeito oculto
Venda de coisa indivisível

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS Á COMPRA E VENDA

Da retrovenda (pactum de retrovendendo)
Da venda a contento e da sujeita a prova
Da preempção ou preferência
Da venda com reserva de domínio
Da mora do comprador
Da venda sobre documentos

DO COMPROMISSO

DO CONTRATO PRELIMINAR

DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

TROCA OU PERMUTA

Conceito de troca ou permuta
DO CONTRATO ESTIMATÓRIO

Conceito

DA DOAÇÃO

Conceito de doação
Doação verbal

DO COMODATO

Conceito

DO MÚTUO

Conceito de mútuo


CAPÍTULO XVIII
DO MANDATO

Conceito de mandato


CAPÍTULO XIX
DA COMISSÃO

Conceito de comissão


CAPÍTULO XX
DA CORRETAGEM

Conceito de corretagem
PARTE 3
PRÁTICA


CAPÍTULO I
PARTE PRÁTICA

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA
Conceito de documento
Conteúdo do documento
Requisito fundamental do documento
Documento público e privado
Documento autêntico
Documento falso
Documento original
Justo título
Justo título imobiliário

DO INSTRUMENTO

Instrumento
Particular
Público
Classificação dos instrumentos
Administrativo
Judiciais
Extrajudiciais

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS NOS NEGÓCIOS IMO-
BILIÁRIOS

Identificação pessoal
Finalidade da identidade
Documento pessoal
Prova de capacidade jurídica

CERTIDÕES

Conceito
Tipos de certidões
Certidão de dívida
Do direito assegurado à certidão

CERTIDÕES EXIGÍVEIS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
(PRINCIPAIS)

Certidões pessoais
Finalidade
Certidão Negativa da Justiça Federal
Certidão da Justiça do Trabalho
Certidão dos Cartórios de protestos
Certidão Negativa Municipal
Outras certidões
Imóvel rural
Prédios

TÍTULOS DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL (PRINCIPAIS)

Titulo de propriedade
Certidão atualizada
Compra de apartamento em condomínio
Urbanismo
Imóvel com inquilino

TITULOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Considerações
Prova de domínio
Publicidade dos imóveis registrados
Princípio da fé pública
Princípio da continuidade
Princípio da instância
Princípio da prioridade
Princípio da especialidade
Responsabilidade do oficial do registro
Da apresentação do título a ser registrado
Dúvida
Dúvida na Lei nº 6.015/73
Dúvida inversa
Inovações da Lei nº 6.015/73

ATOS PRINCIPAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Matrícula
Registro
Averbação
Da prenotação

RETIFICAÇÃO DO REGISTRO

Se o teor do registro não exprimir a verdade
Erro evidente

LIVROS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Livro um (1) - Protocolo
Livro dois (2) - Registro Geral
Livro três (3) - Registro Auxiliar
Livro quatro (4) - Indicador Real
Livro cinco (5) - Indicador Pessoal

PRINCIPAIS ALTERAÇÕES TERRITORIAIS DA MATRÍCULA
E DO REGISTRO

Unificação
Fusão
Parcelamento
Desmembramento
Desdobro
Divisão
Remembramento
Retificação
Demolição
Quem poderá requerer a averbação
Pode o advogado fazer averbação?
Tombamento
Cancelamento
Cancelamento da matrícula

DAS ESCRITURAS

Aspectos gerais das escrituras
Revogação da escritura pública
Aditamento na escritura

DAS PROCURAÇÕES

Definição de procuração
Procuração “ad negotia”
Procuração “ad judicia”
Procuração a rogo
Procuração em causa própria
Procurador bastante
Extinção do mandato ou procuração

DIREITOS HEREDITÁRIOS

Cessão de direitos hereditários

CONTRATOS PARTICULARES

Dação em pagamento - Conceito

NOTIFICAÇÕES

Notificação
CAPÍTULO II
MODELOS PRÁTICOS

Modelo de aditamento
Escritura de doação com reserva de usufruto impondo cláusula
restriti va de impenhorabilidade
Modelo de escritura de venda e compra
Modelo de escritura de cessão de posse
Modelo de escritura de comodato (empréstimo)
Modelo de escritura de compra e venda (ad corpus)
Modelo de escritura de compra e venda (ad mensuram)
Modelo de escritura de compra e venda com pacto adjeto de
hipoteca
Modelo de escritura de cessão de direitos hereditários
Modelo de contrato particular de dação em pagamento
Modelo de contrato particular de compromisso de compra e
venda (imóvel)
Modelo básico geral e por instrumento público (procuração)
Modelos de procuração para administração geral
Modelos de procuração para administrar propriedade rural
Modelos de procuração para assembleia de condomínio
Modelos de procuração para venda de imóvel
Modelos de procuração para comprar imóvel
Modelos de procuração entre cojuges, com amplos poderes
Modelos de ação anulatória de venda de imóvel
Modelo de contestação de ação de anulação de escritura de
compra e venda de imóvel
Modelo de ação adjudicatória compulsória de imóvel
Modelo de ação rescisória de contrato
Modelo de ação reintegração de posse
Modelo de ação de venda de coisa comum indivisível
Modelo de ação de evicção
Modelo de ação de extinção de servidão (confessória)
Modelo de notificação a inquilino
Outro modelo de notificação a inquilino
Modelo de notificação, nos casos de extinção de usufruto ou
fideicomisso (Lei nº 8.245/91, art. 7º)
Modelo de notificação em caso de separação, divórcio ou disso-
lução de sociedade concubinária (Lei nº 8.245/91, art. 12)
Modelo de notificação para cessão, sublocação ou empréstimo
do imóvel locado (Lei nº 8.245/91, art. 13)
Modelo de notificação para o exercício de preferência para
adquirir o imóvel (art. 27 e 28 da Lei nº 8.245/91)
Modelo de notificação, pedindo substituição do fiador por motivo
de falecimento (art. 40, I da Lei nº 8.245/91)
Modelo de notificação para constituir o devedor em mora


ÍNDICE ALFABÉTICO REMISSIVO




Edição
Autor Gabriel José Pereira Junqueira
Acabamento Brochura
ISBN 978-85-8085-085-7
Ano de Publicação 2016
Formato 14x21
Páginas 629
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